너와 나를 위하여, 월급쟁이 부자로 은퇴하라

성공적인 투자의 비결

 

첫 번째 비결 저평가된 자산을 사라.책에 나온 투자 사례를 하나 소개해드릴게요 투자 대상을 물색하던 너나위님이 2016년에 경기도 광명시에 있는 한 아파트에 임장을 갑니다. 그런데 그 아파트 입구를 향해 걸어가던 중 불현 듯 이상하다 여기 어디서 본 것 같은데 어디서 봤지? 라는 느낌을 받습니다. 기억을 더듬어 보니 경사가 가파른 출입구가 몇 달 전 임장했던 분당 구미동에 있는 다른 아파트와 비슷하다는 생각이 들었어요. 당시 분당 구미동 아파트가 매매가 2억 7천만 원 정도였다는데 광명에 있는 아파트가 3억 1천에서 2천만 원 정도의 매물이 나와 있었어요. 물론 광명도 입지가 아주 좋은 곳이지만 천당 아래 분당이잖아요. 그런 분당 아파트가 광명보다 싸다. 분당 아파트가 광명에 비해 저평가됐다고 판단한 너나위 님은 분당 아파트를 매매가 2억 6500만 원에 전세를 껴서 실 투자금 2450만 원으로 매입했습니다. 그런데 또 이런 거 보면 지금은 어떻게 됐나 궁금하잖아요. 그래서 책에서 나온 조건들 분당 구미동 21평 2016년에 2억 6500에 거래된 아파트 등의 단서로 찾아봤습니다. 대충 어디인지 알겠더라고요. 현재 시세는 실거래가 기준 놀라지 마세요. 6억 5천 정도입니다. 2450만 원으로 3억 8천500만 원을 번 거예요. 수익률이 1500%가 넘습니다. 아파트가 비트코인도 아니고 수익률이 말이 되나 싶긴 한데 아무튼 비교 대상이었던 광명 아파트는 현재 실거래가 기준 약 5억 9천만 원 정도입니다. 많이 올랐지만 분당보다 수익률은 저조하죠. 더 우수한 입지에 저평가된 아파트를 구입하니 더 싼 가격에 매입한 아파트가 결과적으론 그 본래 가치에 맞는 시세를 형성하고 있습니다. 여기서 우리가 배울 수 있는 점이 뭔가요. 저평가된 대상에 투자해야 소위 안전 마진을 확보해 잃지 않는 투자 보다 수익률 높은 투자를 할 수 있다는 겁니다. 그런데 우리가 궁금한 건 어떻게 저평가 아파트를 어떻게 찾는가? 저평가 아파트를 찾기 위해선 먼저 필요한 선결 조건이 있습니다. 바로 투자 대상을 여러 개 알아놔야 한다는 점입니다.
너나위님의 책을 보면 운동화 가지고 출근해서 평일 퇴근 이후 저녁 늦게까지 임장 다니고 주말에 또 가고 명절에도 임장을 다녔다는 이야기가 나옵니다. 이런 각고의 노력을 통해 전국 방방 곡곡에 있는 아파트를 알아놨으니 상대적으로 저평가된 물건을 찾을 수 있었다는 거죠.이는 부동산뿐만이 아닙니다. 주식에서도 아는 종목이 삼성전자 하나면 이게 저평가인지 고평가인지 알 길이 없잖아요. 비슷한 반도체 휴대폰 사업을 하는 다른 기업들은 어느 정도의 평가를 받고 있는지를 알아야 상대적으로 저평가 여부를 확인할 수 있습니다. 따라서 성실한 조사를 통해 아는 투자 대상을 늘리고 이 중 저평가된 대상을 찾아 투자하라. 이것이 너나위님의 첫 번째 투자 비결입니다.

 

나만의 투자 원칙을 가져라

 

투자뿐만 아니라 무슨 일을 하든 마찬가지겠지만 뭔가 중요한 일을 해내기 위해선 원칙이 있어야 합니다. 그래야 일시적인 환경의 변화 순간적인 기분이나 감에 따라 결정하지 않고 객관적인 결정을 할 수 있습니다. 너나위님이 가지고 있던 투자 원칙은 세 가지입니다. 첫째 투자 대상이 저평가된 상태인가? 둘째 투자금이 적게 드는가? 셋째 리스크가 감당할 수 있는 수준인가? 너나윈 님은 투자금이 3천에서 5천만 원 사이로 드는 물건에만 투자하셨다고 합니다. 아무리 저평가되었다고 판단되는 매물도 투자금이 커지면 투자하지 않으신다고 합니다. 절대 금액이 커질수록 시장이 안 좋을 때 하락이 크게 나타나고 이는 곧 리스크가 될 수 있기 때문입니다. 1억짜리 투자 하나를 할 바에는 5천만 원짜리 두 건을 하면서 여러 번 투자 경험을 쌓으라고 조언합니다. 마찬가지로 아무리 투자금이 적게 드는 매물이라도 저평가되어 있지 않으면 투자하지 않으신다고 합니다.
지방 같은 경우에는 전세가랑 매매가가 똑같아서 거의 돈 안 내고 오히려 간혹 전세가가 더 비싸서 돈 받고 살 수 있는 매물들도 있습니다. 그렇지만 저평가가 아니라 그냥 원래 싼 거일 수도 있다는겁니다. 때로는 직감적으로 이 아파트 오를 것 같은데 하는 생각이 들어도 객관적 가격이 저평가가 아니라면 투자하지 않고 반대로 뭔가 마음에 안 드는데 싶어도 투자 원칙에 맞다면 적극적으로 검토하신다고 합니다. 이렇듯 투자 원칙을 확립하고 지키는 것이 투자자로서 성장하기 위한 첫 단계라고 하는데 이는 주식 투자에서도 마찬가지인 것 같습니다. 더퍼블릭 자산운용의 김현준 대표님도 주식 투자를 할 때 이 종목은 얼마가 되면 미련 없이 판다라는 기준을 세우신다고 합니다. 이후 더 주가가 상승할 수도 있지만 그 기업의 가치에 맞는 주가에 도달하면 추가 수익까지 욕심 내지 않겠다는 겁니다. 부동산과 주식의 고수가 공통적으로 원칙을 강조하는 것이 마냥 우연은 아닐 듯 합니다.

 

내가 할 수 있는 일에 집중한다.

 

부동산 투자라는 행위가 올바른 것인가에 대해선 의견이 나뉩니다. 인간의 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다 라고 말하는 사람들도 많습니다. 그렇지만 너나 님은 아파트도 어쨌든 물건일 뿐이라고 말합니다. 물건의 가치는 가격으로 표현되고 그 가격은 인플레이션으로 인해 꾸준히 상승합니다. 이는 개인의 가치 판단과 상관없는 그냥 팩트일 뿐이라는 겁니다. 이런 팩트는 우리 능력으로 바꿀 수가 없습니다. 지금 집값은 다 투기꾼들의 장난이고 옳지 않아라고 생각할 수 있습니다. 그렇다고 해서 당장 내 능력으로 집값을 끌어내릴 수는 없습니다. 안타깝지만 그렇다면 우리가 집중해야 할 것은 지금 할 수 있는 일이 무엇인가입니다. 저자는 이렇게 말합니다. 불평과 불만으로 허송세월 할 게 아니라 지금 상황에서 스스로 바꿀 수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할지 선택하라고 합니다. 지금 집값이 비싸다고 생각되면 부동산 말고 주식 투자를 해도 되고 그것도 아니면 사업이나 부업을 통해 소득을 늘리면 되는 겁니다. 불평 불만하는 사람들은 바꿔 생각하면 지금보다 더 나은 것을 원하니까 불평하는 겁니다. 더 나은 결과를 얻으려면 더 나은 행동을 해야합니다. 아무것도 안 하고 가만히 있으면 누군가 집값을 떨어뜨려주거나 나에게 돈을 가져다 주지 않습니다.어떤 투자를 하든 무슨 일을 하든 더 나은 미래를 위해 필요한 일은 내가 할 수 있는 일에 집중하고 실천하는 것입니다. 지금까지 70억 자산의 부동산 투자자 너나위님이 말하는 투자의 비결 세 가지를 살펴봤습니다.
너나위님은 책에서 이 책을 읽고 누구나 부동산 투자를 할 필요는 없다라고 강조합니다. 그렇지만 주식이 됐든 뭐가 됐든 투자나 재테크는 필수인 시대가 되었습니다. 그리고 부동산은 실거주 목적에서라도 우리 삶과 떼려야 뗄 수가 없는 재화입니다. 월급쟁이 부자로 은퇴하라 에서는 부동산 투자 전략 외에도 자본주의의 원리 저평가된 매물을 찾는 법 좋은 부동산 고르는 법 돈에 대한 마인드 등 여러 좋은 내용을 담고 있습니다. 여러분이 부동산 투자에 관심이 없더라도 혹은 부동산 투자는 옳지 않아라고 생각하더라도 누군가는 이렇게 돈을 벌고 있다. 혹은 내가 보지 못하는 세상이 있구나 라는 것을 깨닫는 것만으로도 이 책은 그 값어치를 한다고 생각합니다. 실거주 집을 장만하는 데에 도움이 될 내용도 많이 담고 있습니다. 당신이 월급쟁이이고 보다 나은 삶을 원한다면 그리고 부동산과 재테크에 대해 아는 것이 많이 없다면 꼭 한 번 읽어보시길 추천합니다.